ESPACE UEMOA : Création d’un marché hypothécaire pour promouvoir le financement
de l’habitat

Le Mali, en adoptant la Stratégie Nationale du Logement en 1995 s’est résolument engagé dans la promotion d’une politique d’accessibilité des populations au logement.  De plus, en retenant le manque de logement comme indicateur de la pauvreté dans le Cadre Stratégique de Lutte contre la Pauvreté, les autorités ont fait du développement de ce secteur une priorité de la politique nationale de développement économique et social. Avec l’avènement de la Politique de réalisation des Logements sociaux par l’Etat, un effort gigantesque a été accompli pour favoriser et accélérer l’accessibilité des populations au logement, singulièrement les plus démunis.

En dépit de ces efforts méritoires, le problème de l’accessibilité au logement demeure une préoccupation majeure au regard de l’ampleur des besoins à satisfaire, du rythme de la croissance urbaine, de la faiblesse du niveau général des revenus, de l’importance des investissements à consentir et de la structure des ressources des banques.

A la faveur de la mise en œuvre de la SNL, le Mali s’est doté d’un cadre légal, règlementaire et des outils indispensables à la promotion du secteur de l’habitat ; néanmoins l’évaluation des actions entreprises permet de se rendre compte  que les résultats atteints sont en deçà des objectifs visés.
Les besoins restant à satisfaire sont énormes et le coût d’acquisition du logement demeure hors de portée du Malien. Dès lors, quelles solutions préconisées pour résoudre cette problématique de développement ?

Cette interrogation dépasse largement le cadre du Mali et s’applique à l’ensemble des pays de notre espace économique. C’est pour tenter de résoudre cette contrainte fondamentale que les instances sous régionales se sont saisies de la question du financement de l’habitat afin d’y trouver des solutions idoines destinées à satisfaire les besoins pressants des populations de l’espace UEMOA.

Rappelons qu’il a été engagé depuis quelques années, des réflexions sur la problématique du financement du logement en Afrique de l’Ouest à la suite du séminaire atelier organisé à Bamako en Février 2005, par la Banque Mondiale et le CREPMF.

Ces réflexions ont conduit la BOAD a commanditer des études sur l’évaluation du potentiel du marché hypothécaire et de la titrisation dans notre sous région en vue justement de l’adoption de mesures destinées à la satisfaction de la forte demande en logement à travers la promotion du financement de l’habitat par le système bancaire.
Un atelier de validation desdites études s’est tenu à Lomé en Juillet 2009 et a permis de réunir tous les acteurs de la filière du financement de l’habitat de la sous région.

Rappel sur les conclusions des rapports d’étude:

• Etude sur l’évaluation du potentiel du marché hypothécaire et de la titrisation dans l’UEMOA :

L’étude fait le diagnostic du potentiel de créances hypothécaires et révèle une nette différence selon les pays en raison du faible niveau de structuration du financement hypothécaire dans la plupart des Etats, de l’existence de contraintes objectives, de la faiblesse des capacités des institutions de financement à mobiliser des ressources adaptées et de la quasi absence d’une réelle stratégie ou politique de financement de l’habitat.

Elle livre une analyse comparative sur le niveau d’organisation et les mécanismes en   vigueur sur d’autres marchés qui pratiquent la titrisation de créances et les résultats obtenus. L’étude retient la nécessité de développer le marché hypothécaire de la sous région comme alternative possible avant de procéder à la titrisation.  Dans le même temps le rapport révèle le faible niveau de développement du crédit hypothécaire dans l’ensemble de la zone et la faible implication des institutions de crédit dans ce mode de financement. A part le Sénégal et le Mali, le potentiel de créances hypothécaires dans les autres pays de l’UEMOA demeure faible.

• Etude sur la détermination de l’Architecture du marché hypothécaire de l’Union :

L’étude expose différents modèles de structuration du marché  à travers le monde et propose l’adoption au sein de l’union d’une architecture ouverte permettant de faire coexister différents modes de refinancement à savoir, la caisse de refinancement, la titrisation et les obligations sécurisées en vue d’offrir une gamme complète d’instruments financiers innovants permettant un arbitrage entre différentes sources de refinancement en fonction des particularités propres aux institutions financières des différents pays membres de l’union.
Ceci pose avec acuité le problème des véhicules et instruments à titriser et corrobore la proposition précédente visant au développement du marché hypothécaire qui constitue ainsi un préalable indispensable pour asseoir un véritable mécanisme de refinancement et de titrisation.
Le développement du marché hypothécaire exige un certain nombre de mesures desquelles dépendront largement le succès de toute stratégie de financement hypothécaire et la mise en œuvre d’un mécanisme régional de promotion du secteur.

Observations et Analyse :

• La titrisation requiert l’existence d’un marché structuré et la disponibilité de véhicules pour les transactions 

L’examen de la situation dans l’Union laisse voir que seuls le Sénégal et le Mali disposent d’un réel potentiel de créances immobilières correspondantes aux normes requises et le Mali jouit en plus d’une structuration avancée en matière de financement hypothécaire.
Dans ces conditions, la mise en œuvre d’une option de titrisation se heurte fondamentalement à des contraintes qui doivent être levées. Il s’agit principalement de la disponibilité de véhicules standards et de la liquidité du marché.
Une bonne pratique de titrisation suppose en effet que les véhicules proposés aux investisseurs répondent aux critères de souplesse, de sécurité et de liquidité.
Ces critères ne peuvent être respectés que si l’on dote notre marché de certaines caractéristiques essentielles notamment :

• une standardisation des créances des banques : ceci suppose que les institutions financières adoptent les normes en matière de créances hypothécaires ;
• le rehaussement du portefeuille de créances hypothécaires ;
• la création d’un marché hypothécaire.

Tirer les leçons de l’expérience internationale : la structuration du financement hypothécaire dans les marchés émergents

L’espace UEMOA se caractérise par l’incompatibilité fondamentale dans l’état actuel des choses, entre les contraintes financières du système bancaire et les priorités nationales en faveur du logement social.
Les mécanismes classiques de financement du secteur de l’habitat ne fonctionnent plus et le recours à l’aide budgétaire massive pour la réalisation des programmes gouvernementaux devient un fardeau.
Dès lors, une adaptation s’impose pour asseoir un modèle de financement à l’instar de celui adopté dans les marchés émergents.

La tendance mondiale est aujourd’hui à l’instauration de nouveaux mécanismes qui devraient accroître le nombre de ménages propriétaires tout en augmentant l’offre de logement par une réduction des coûts. Cette tendance privilégie l’instauration de marchés hypothécaires visant à augmenter l’offre de fonds à long terme pour le financement du logement.
Ce modèle théorique doit être adapté à la réalité de chaque marché afin de jouer avant tout un rôle de catalyseur en vue d’accroître l’offre de fonds. En définitive, ce modèle repose sur les principes suivants :

• la mise en œuvre de programmes de refinancement ;
• l’adoption de programmes d’assurances hypothécaires ;
• la titrisation.

Il apparaît ainsi clairement que pour optimiser les réformes visant à une meilleure allocation des flux financiers et une plus grande disponibilité de ressources longues, il est indispensable de  procéder à une bonne structuration du marché hypothécaire en respectant les étapes ci-dessus citées.

Le développement d’un marché hypothécaire : L’assurance hypothécaire intégrée aux mécanismes de refinancement :

Il est possible comme l’atteste l’exemple du Mali visé dans le rapport, d’utiliser l’assurance hypothécaire comme facteur de développement d’un marché hypothécaire dans un schéma de refinancement et/ou de titrisation
Ainsi dans le modèle canadien de structuration du financement de l’habitat, plus que toute autre initiative, c’est l’assurance hypothécaire qui a joué et continue de jouer un rôle essentiel dans le développement du financement du logement au Canada.
Cette formule d’assurance permet entre autres :

• de favoriser l’accessibilité au financement du logement pour une large partie de la population avec une mise de fonds réduite ;
• de faciliter la création d’outils de financement innovants  et de permettre l’émergence d’un marché de revente de créances hypothécaires et de titres hypothécaires ;
• d’améliorer le bilan financier des institutions financières ;
• d’allonger le terme des prêts et de réduire les mensualités des ménages ;
• de réduire les risques pour les banques  de réduire le taux d’intérêt et donc, le coût final du logement

A ce titre, il apparaît que l’adoption de l’assurance hypothécaire comme instrument de rehaussement du crédit contribuerait à une bonne structuration de notre marché, à une standardisation du portefeuille de créances hypothécaires de notre espace financier et à la sécurisation pour les investisseurs. Le recours à ce modèle semble dès lors indispensable pour résoudre toute question de refinancement et partant parvenir à la titrisation des créances hypothécaires de notre marché.

Exemple du Mali
L’étude indique l’existence au Mali d’un fonds de garantie hypothécaire, fruit de la coopération canadienne et en service depuis 2001. Cet outil a fortement contribué à la structuration du financement hypothécaire au Mali et les actionnaires du FGHM en accord avec des investisseurs intéressés par le financement de l’habitat dans notre sous région envisagent d’étendre le champ de cette garantie aux pays de notre sous région. Une étude de marché a déjà été menée à cet effet avec les partenaires internationaux du FGHM.sa qui appuient fortement ce projet.

Recommandations de l’Atelier :
A  l’issue de ses travaux, l’Atelier a formulé des recommandations qui ont fait l’objet d’un relevé à soumettre aux instances de l’Union en vue de la mise en œuvre du marché hypothécaire.

Parmi les recommandations pertinentes, l’on peut retenir :

• La création immédiate d’un marché hypothécaire dans l’espace UEMOA ;
• La création d’une Caisse de refinancement hypothécaire à l’échelle sous régionale ;
• L’adoption d’une architecture ouverte pour la structuration du marché ;
• La poursuite des réflexions en vue de l’adoption d’une structure de  garantie hypothécaire comme acteur majeur de l’architecture du marché hypothécaire et la prise en compte des expériences existantes dans les pays de l’Union en la matière ;
• La prise en compte des politiques de financement du logement social et du développement agricole dans les réflexions pour une contribution du marché financier au développement des Etats ;
• La prise en compte des contraintes relatives au foncier pour assurer un réel décollage  du financement hypothécaire ;
• L’adoption d’un cadre juridique adapté à la mise en œuvre du refinancement et de la titrisation

Ainsi, les conclusions issues de ces importants travaux visent la création d’un marché hypothécaire dans notre sous région en vue de renforcer les capacités de financement hypothécaires et la mise en œuvre de la titrisation pour achever l’organisation de notre marché financier et le rendre plus apte à la circulation des capitaux et à leur captation pour l’investissement, singulièrement dans le secteur de l’habitat.

Justifications du Marché hypothécaire :

En adoptant ces instruments de financement innovant, la BOAD et les autorités monétaires sous régionales ont ainsi décidé de doter notre espace des moyens indispensables à une réelle promotion du secteur de l’habitat, à mesure d’assurer le décollage du financement hypothécaire et favoriser l’accessibilité des populations au financement de leur logement.

La disparité entre la nature des ressources disponibles dans nos banques qui sont des ressources de courte durée et la nature des emplois pour financer l’habitat a constitué la contrainte principale qui a freiné l’expansion du financement hypothécaire, ce en dépit de la création par nos différents pays de banques spécialement dédiées au financement de l’habitat.

Ce type de financement, comme d’ailleurs le financement de toute activité économique est l’apanage des banques et l’intervention directe des Etats, en dépit de son importance, ne saurait qu’être une mesure transitoire destinée d’une part à satisfaire une forte demande sociale et d’autre part, à donner l’impulsion nécessaire au démarrage des mécanismes structurels de financement et de production du logement.

La création d’un marché hypothécaire apparaît ainsi comme une solution à une contrainte largement partagée et dote notre espace économique d’un outil efficace de mobilisation de ressources à long terme pour le financement de l’habitat.
Ainsi, les justifications de la création du marché hypothécaire existent bien dans notre espace et concernent entres autres :

• la résolution des contraintes du système bancaire dans l’octroi de crédits au logement ;
• la possibilité de transformation des ressources au profit du système bancaire ;
• la collecte et la canalisation de l’épargne vers le financement du logement.

Ce nouvel instrument offrira l’opportunité d’une meilleure collecte de l’épargne existant sur notre marché domestique pour concourir plus efficacement au financement de notre développement. La profondeur du marché sous régional constitue à ce point de vue un gage de réussite de cette politique qui facilitera une meilleure allocation des ressources disponibles sur le marché vers les pays qui e ont le plus besoin.
Par ailleurs la mise en œuvre de ce marché permettra de corriger les écueils de l’effet d’éviction du financement de la dette publique au détriment des autres secteurs du développement en organisant une meilleure allocation des ressources et une meilleure canalisation des flux monétaires

La mise en œuvre de ce nouveau schéma suppose néanmoins une structuration de nos mécanismes nationaux de financement et une harmonisation des dispositions législatives et règlementaires pour permettre la fluidité des capitaux et la sécurité des investissements.
Il va s’en dire que le marché hypothécaire ne connaitra de succès que si en amont, la problématique du foncier et des sûretés réelles connaît une solution. Nos pays devront donc faire l’effort de clarifier leur système foncier, de renforcer les régimes de propriété et surtout de simplifier et de garantir les procédures juridiques et judiciaires liées à l’exécution forcée des immeubles, objet de garantie.

Les conclusions et recommandations du présent Atelier confirment la pertinence de la politique nationale de l’habitat du Mali et démontrent que l’expérience du Mali en la matière constitue une référence dans notre région.  A ce titre, les instruments de mise en œuvre de notre politique pourraient jouer un rôle de premier plan dans le cadre de l’architecture finale du marché hypothécaire.

Face aux nouveaux enjeux, les institutions financières du Mali doivent se préparer aux mutations indispensables pour tirer pleinement profit des nouveaux mécanismes notamment, en renforçant leur capacité en ressources humaines dans le domaine du financement hypothécaire, en améliorant la qualité de leur portefeuille de créances hypothécaires et en adoptant les dispositions nécessaires pour mieux tirer profit des véhicules du marché hypothécaire.

Nul doute que la concrétisation de cette stratégie régionale va stimuler la participation des banques au financement du logement et rendre plus accessible le prêt à l’habitat pour la satisfaction des besoins en logement des populations à mesure de devenir propriétaires.

Par Baba DAO
Directeur Général
Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali
FGHM.SA

Journal Indépendant N°2284 du 08 septembre 2009